Наслаждаться общением – главный признак дружбы.
Аристотель

Новости

Изменения Земельного кодекса РФ

Изменения Земельного кодекса РФ, внесенные Федеральным законом 23 июня 2014 года № 171-ФЗ

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ (далее - «Закон») были внесены существенные изменения в Земельный кодекс Российской Федерации и иные законодательные акты Российской Федерации. Ниже мы приводим обзор важнейших, с нашей точки зрения, изменений, основная часть которых вступает в силу 1 марта 2015 года, за исключением отдельных и переходных положений, вступивших в силу 24 июня 2014 года.

Изменения, вступающие в силу 1 марта 2015 года

Определение земельного участка

Закон вводит новое, более детализированное определение земельного участка, предусматривающее обязательное наличие у земельных участков идентифицирующих признаков. Теперь земельным участком как объектом права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации (далее - «ЗК РФ») прав на землю является недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Закон устанавливает специальные положения земельного законодательства в отношении порядка образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - «государственные земли»). В частности, образование таких земельных участков осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

• проект межевания территории (далее - «ПМТ»), утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - «ГрК РФ»);

• проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;

• утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - «схема расположения земельного участка»).

Закон предусматривает исчерпывающий перечень случаев, когда образование земельных участков осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным ПМТ. К таким случаям, в частности, относится образование земельных участков:

• из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;

• в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;

• для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

При отсутствии утвержденного ПМТ образование земельных участков из государственных земель допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.

Закон вводит новые положения о схеме расположения земельного участка, которой в новой редакции ЗК РФ отводится одно из центральных мест в порядке образования земельных участков из государственных земель.

Так, схема расположения земельного участка представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории и содержит площадь каждого образуемого земельного участка и условные номера в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков. В зависимости от целей образования земельного участка подготовка схемы расположения земельного участка может обеспечиваться либо исполнительным органом государственной власти, либо органом местного самоуправления, либо гражданином, либо юридическим лицом. Форма схемы расположения земельного участка, требования к формату и подготовке должны быть установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, при этом до их утверждения подготовка схемы расположения земельных участков осуществляется по правилам, действовавшим до дня вступления в силу Закона. Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками. Срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка составляет 2 (два) года. Такое решение является основанием для государственной регистрации права на вновь образованный земельный участок.

Закон предусматривает закрытый перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, таких, в частности, как несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному ПМТ, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории; а также расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка в границах территории, для которой утвержден ПМТ.

При этом образование земельного участка осуществляется в соответствии с утвержденной схемой его расположения даже в случае, если границы земельного участка, образуемого в соответствии с такой схемой, пересекаются с границами земельного участка или земельных участков, образуемых в соответствии с ПМТ, утвержденным после дня утверждения схемы расположения земельного участка и до истечения срока действия решения о ее утверждении.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Закон кардинально изменил порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Так, более не различается порядок предоставления таких земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового. Также не выделяются особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства и для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Закон устанавливает, что продажа государственных или муниципальных земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается. Предоставление таких земельных участков под застройку должно осуществляться преимущественно посредством их передачи в аренду будущим застройщикам. Исключение составляет закрытый перечень случаев, прямо предусмотренных ЗК РФ (в частности, предоставление земельного участка гражданину под ИЖС).

Продажа государственных и муниципальных земельных участков осуществляется исключительно на торгах, проводимых в форме аукционов (конкурс исключён). Возможность продажи земельных участков без проведения торгов предусмотрена в отдельных случаях, также прямо перечисленных в ЗК РФ (в основном, если участок предоставляется для личных, некоммерческих и (или) сельскохозяйственных целей).

Передача государственных и муниципальных земельных участков в аренду также должна осуществляться исключительно по результатам аукциона. Исключения из данного правила установлены в закрытом перечне и касаются, в основном, земельных участков, предоставляемых для государственных и общественно полезных целей (например, для выполнения международных обязательств РФ). Особо стоит отметить два исключения из вышеупомянутого правила, которые могут быть актуальны для бизнеса, когда предоставление земельного участка возможно без проведения аукциона:

• предоставление земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них;

• предоставление земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, собственникам таких объектов - допускается однократно и только для завершения их строительства.

Особо выделены случаи заключения арендаторами государственных и муниципальных земельных участков новых договоров аренды таких участков. Закон подчёркивает, что такие арендаторы не имеют преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды арендуемого ими земельного участка без проведения торгов. Предусмотрены исключения из данного запрета (они практически идентичны самим основаниям, когда земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов), а также совокупность условий, когда они могут быть реализованы арендатором.

Закон детально устанавливает порядок подготовки, организации, проведения и определения результатов аукционов по продаже государственных и муниципальных земельных участков и прав заключения договоров аренды таких участков. При этом данный порядок един как для случаев предоставления земельных участков для целей строительства, так и для случаев, не связанных с ним.

Установлено, что проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных лиц (гражданина или юридического лица). В этом случае, в качестве первого этапа образования земельного участка и подготовки аукциона является подготовка заинтересованным лицом схемы расположения земельного участка (если земельный участок предстоит образовать и не утвержден ПМТ), в границах которой предусмотрено образование земельного участка. Однако в отношении земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов, установлен запрет на подготовку заинтересованными лицами схемы расположения земельного участка. В данных случаях схема расположения земельного участка подготавливается соответствующим уполномоченным органом.

«Разрешительный» порядок использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (без предоставления)

Закон вводит новый правовой институт - использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута. Такое использование допускается в отношении земель и участков, не предоставленных гражданам или юридическим лицам, и может осуществляться в следующих случаях:

• проведение инженерных изысканий;

• капитальный или текущий ремонт линейного объекта;

• строительство временных или вспомогательных сооружений (ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения;

• осуществление геологического изучения недр;

• осуществление деятельности в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ (исключение - земли и участки в границах земель лесного фонда).

Основанием для использования государственных и муниципальных земель и участков являются соответствующие разрешения уполномоченных органов власти, которые выдаются в установленном Правительством РФ порядке и действуют до дня предоставления земельного участка гражданину или юридическому лицу.

Закон упоминает и особо выделяет ещё один случай использования государственных и муниципальных земель и земельных участков без предоставления земельных участков и установления сервитута - для размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством РФ. Размещение, установка и эксплуатация нестационарных торговых объектов и рекламных конструкций при этом должны регулироваться соответствующими профильными федеральными законами, а иных объектов, определенных Правительством РФ, - нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Особенности предоставления в аренду и прекращения прав аренды земельных участков, занятых объектами незавершенного строительства

Предоставление в аренду

Закон устанавливает, что предоставление права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства (далее - «ОНС») допустимо без проведения торгов, но только однократно. Правом на предоставление им участка в таком порядке обладают исключительно следующие лица:

1) собственник ОНС, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка; или

2) собственник ОНС в случае, если:

• уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов; либо

• судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в данном случае допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Во всех остальных случаях реализация земельного участка (прав на него) должна осуществляться на торгах.

По общему правилу, земельные участки для завершения строительства ОНС будут предоставляться на срок до трех лет.

Закон устанавливает специальное правило: в случае если право собственности на ОНС зарегистрировано до 1 марта 2015 года или соответствующий земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду до 1 марта 2015 года, собственник такого ОНС имеет право приобрести соответствующий земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства ОНС без проведения торгов. Данное правило не применяется, если указанный земельный участок ранее был предоставлен в аренду любому из предыдущих собственников ОНС в соответствии с вышеописанным порядком.

Принудительное отчуждение ОНС

Закон дополнил предусмотренные ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - «ГК РФ») основания для прекращения права собственности новым основанием, в соответствии с которым допускается принудительное отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В случае прекращения действия договора аренды государственного земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, ОНС, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения таких публичных торгов должен быть установлен Правительством РФ.

Требование в суд о продаже ОНС с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком. Требование о продаже ОНС не будет подлежать удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно- технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Начальная цена продажи ОНС определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В случае прекращения действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен ОНС, собственник недвижимости не приобретает права требовать передачи земельного участка (его части) в пользование, установленные ст. 272 ГК РФ.

Закон также исключает действие описанных выше норм в случае принудительного отчуждения ОНС в отношении объекта долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды земельного участка не завершено.

Обмен земельных участков

Закон дополнил ЗК РФ новой главой, предусматривающей возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности. Такой обмен допустим в двух случаях:

• когда частный земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд;

• когда в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и ПМТ частный земельный участок предназначен для размещения объекта социальной инфраструктуры (если размещение такого объекта необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования), объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты.

Рассматриваемый обмен земельных участков подлежит оформлению посредством заключения их собственниками договора мены и должен быть произведён при соблюдении следующих условий:

• Здания и сооружения, расположенные на обмениваемых земельных участках, также должны быть предметом этого договора мены.

• Если земельный участок и расположенные на нем объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур находятся в частной собственности одного лица, договор мены может предусматривать безвозмездную передачу в государственную или муниципальную собственность указанных объектов.

• Различие видов разрешенного использования земельных участков не является препятствием для заключения договора мены таких земельных участков.

• Обмениваемые земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости (за исключением объектов, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

• Цена обмениваемых участков должна быть равнозначной, за исключением случаев изъятия частного земельного участка для государственных или муниципальных нужд, - собственнику такого участка может быть передан в собственность государственный или муниципальный участок, цена которого ниже выкупной цены изымаемого земельного участка, при условии, что:

a) собственник изымаемого участка дал своё согласие на такой обмен, и

b) ему возмещается разница между выкупной ценой изымаемого и передаваемого участков не позднее чем через 3 месяца со дня перехода права собственности на изъятый земельный участок.

Перераспределение земель и/или земельных участков

Закон вносит изменения в положения ЗК РФ о перераспределении земельных участков и вводит в ЗК РФ новую главу, регулирующую такое перераспределение. Устанавливается, что возможно не только перераспределение нескольких смежных земельных участков, но также земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (т.е. части земной поверхности, не оформленной и не зарегистрированной в качестве объекта права - земельного участка). Вместе с тем, по смыслу рассматриваемого нововведения, земли могут быть вовлечены в перераспределение, только если в нём участвует хотя бы один оформленный земельный участок.

Новой главой ЗК РФ предусматриваются случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой. Такое перераспределение допускается, если все перераспределяемые участки:

• не предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута. В этом случае перераспределение земель и (или) земельных участков осуществляется на основании соглашений между уполномоченными органами власти; либо

• предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу (органу власти). В этом случае перераспределение земель и (или) земельных участков осуществляется на основании решения соответствующего органа власти.

Закон перечисляет требования к заключению и содержанию указанных выше соглашений и решений, а также устанавливает исчерпывающий перечень обстоятельств, препятствующих рассматриваемому перераспределению государственных и муниципальных земель и (или) земельных участков. В основном, данные препятствия связаны либо с защитой прав правообладателей перераспределяемых участков (например, отсутствие согласия собственника всех перераспределяемых участков), либо с необходимостью соблюдения требований градостроительства и кадастрового учета (в частности, если границы участвующего в перераспределении участка нуждаются в уточнении).

Закон расширил перечень случаев, когда разрешено перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. Теперь такое перераспределение допустимо, если оно осуществляется:

• в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным ПМТ;

• в целях образования участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных п. 1 ст. 49 ЗК РФ («Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд»), в том числе в целях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

• в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным ПМТ для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы;

• в отношении земель и (или) земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, ИЖС.

В последних двух случаях площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, может быть увеличена в результате перераспределения, но не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков. При этом такое увеличение площади земельных участков за счет государственных и муниципальных земель и (или) земельных участков осуществляется за плату, размер которой определяется Правительством РФ, уполномоченными органами государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления (в зависимости от принадлежности соответствующих земель и земельных участков).

Перераспределение государственных и муниципальных земель и (или) земельных участков и частных земельных участков осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков, которое должно соответствовать утвержденному ПМТ либо (при отсутствии такового) - утвержденной схеме расположения земельного участка.

Установление сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Закон устанавливает специальные правила установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В частности, Закон предусматривает возможность заключения соглашения об установлении сервитута в отношении такого земельного участка, в случае:

• размещения линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;

• проведения изыскательских работ;

• ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Указанный перечень не является исчерпывающим, что дает основания делать выводы о том, что возможно установление сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и в иных целях.

Рассматриваемые изменения в ЗК РФ закрепляют принцип платности такого сервитута, при этом плата по соглашению об установлении сервитута определяется в порядке, установленном либо Правительством РФ, либо органом государственной власти субъекта РФ, либо органом местного самоуправления в зависимости от собственности на земельный участок.

Существенным нововведением является возможность заключения соглашения об установлении сервитута в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до 3 (трех) лет по соглашению сторон без проведения кадастровых работ в отношении соответствующей части земельного участка, без осуществления государственного кадастрового учёта указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникшего в связи с установлением данного сервитута.

Безвозмездная передача земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ

Закон дополняет ЗК РФ главой, определяющей случаи и порядок безвозмездной передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ. Так, указанная глава содержит закрытый перечень земельных участков, не подлежащих передаче в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ. Кроме того, дополнительно урегулирован порядок прекращения прав третьих лиц на земельный участок, безвозмездно передаваемый из федеральной собственности.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

С 2010 года в земельное законодательство введено понятие классификатора видов разрешенного использования земельных участков, но соответствующие нормы в настоящее время не являются рабочими, поскольку такой классификатор не утвержден. Ранее Минэконоразвития РФ предпринимало попытку разработать классификатор видов разрешенного использования, в результате чего был издан Приказ Минэкономразвития РФ № 630 от 29 октября 2013 года «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», но он был возвращен Минюстом РФ без регистрации.

Тем не менее, Закон устанавливает новое положение о том, что разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков (далее - «Классификатор») признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному Классификатору. При этом до 1 января 2020 года органы местного самоуправления поселений и городских округов обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки без проведения публичных слушаний по проекту соответствующих изменений в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с Классификатором.

Изменения, вступившие в силу 24 июня 2014 года

Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Согласно поправкам, внесенным Законом, в случае, если право на недвижимое имущество возникает на основании соглашения или договора с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственная регистрация права может быть осуществлена на основании:

• заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления либо

• заявления лица, которое заключило с органом государственной власти или органом местного самоуправления соответствующие договор или соглашение.

Закон «О содействии развитию жилищного строительства»

Внесены изменения, расширяющие полномочия Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, а также предусматривающие вовлечение земель, государственная собственность на которые не была разграничена.

Закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

Право гражданина приобрести земельный участок в собственность бесплатно.

Согласно изменениям, внесенным Законом, гражданин РФ вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие ЗК РФ.

Ранее возможности для приобретения прав на землю были более ограниченными и не охватывали, в частности, случаи приобретения прав на строения в порядке наследования.

Приобретение земельного участка сельскохозяйственной категории/назначения, на котором отсутствуют здания/сооружения.

В случае, если на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения сельскохозяйственного производства, отсутствуют здания или сооружения и такой земельный участок предоставлен сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, указанные лица вправе приобрести земельный участок в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 15% его кадастровой стоимости. Данное правило не распространяется на территории субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Арендатор земельного участка, который предоставлен из земель сельскохозяйственного назначения или земель населенного пункта и предназначен для ведения сельскохозяйственного производства и на котором отсутствуют здания или сооружения, вправе приобрести такой земельный участок в собственность по цене, установленной по указанным выше правилам, в случае, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды.


Источник: Корпоративный Юрист

ВКонтакт Facebook Google Plus Одноклассники Twitter Яндекс Livejournal Liveinternet Mail.Ru

Вернуться